新阶斗 | 经济篇二 中国房地产问题

改革开放四十年来，地产资本从无到有，发展成了无所不在的庞然大物，其触角深入社会的每一个角落，房价之高让人窒息。我们无产阶级关注房地产，不是奢望在资本主义制度下解决房地产问题，而是要用辩证唯物主义的方法研究地产资本发展的整个过程，从而明确地产资本得以发展的内外部条件，并初步梳理其矛盾运行的特点。

第一节 中国房地产的各阶段

1978年改革开放后，一系列处于计划序列的产品开始逐步进入市场流通，房屋作为最重要的生活资料，也开始了商品化的脚步。

（一） 地产资本复兴：1980-1991年

所谓地产资本，即是以房屋作为载体的虚拟资本。

1980年，中共第十三次全国代表大会提出：“社会主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。”这是中国地产资本复兴的宣言书。

早在1979年，中央就曾在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五市进行尝试，试图以土建价格的成本价将住房出售（房价/年均收入=5），主要对象是干部、侨胞和统战对象。然而由于当时城镇中住房几乎全是福利分房，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房，甚至觉得买房是一种奇怪的事情。由于效果太差，房子卖不动，1982年试点停止。

1982年，中央在常州、郑州、沙市、四平四个城市试点补贴售房，出售价仍为土建价格的成本价，政府、单位和个人各承担三分之一（个人承担房价/年均收入=2 ）。但是由于国家要给出大量补贴，无法形成资本的有效循环，试点在1985年取消。也就是在此期间，日后在房地产领域中叱咤风云的房地产公司和银行系统，首次登上了舞台¹。

数次试点之后，从1986年开始，中央规定前期的补贴售房全部取消，住宅在原则上必须按全价出售。全价房没人买，这是82年已经形成的共识，怎么办？中央准确地认识到，没人买房，是因为社会主义制度的残余——福利分房制度下的低租金。中央决定提高租金，以此促进职工买房。为了减轻职工的阻力，中央决定在提高租金的同时，适当提高职工工资。1986年开始，提租补贴在烟台、蚌埠、常州、沈阳四城市试点²。

1986年的中国，工人阶级的力量仍然很强大。工人在被增加房租的同时，几乎都要求单位增发工资。之前预想的压在工人肩上的高房租，就转嫁到国家财政和企业财政上面。

在此期间，日后土地财政的萌芽在中国已经出现³。

此时住宅作为商品已经正式划出计划序列，从法律层面上进入流通领域⁴。然而，经济规律不是法权的反映，而法权只能是经济规律的反映。在福利分房制度没有废除的前提下，住宅在法律层面进入流通，并不意味着在经济生活中能够获得认可。1987年底，房价还是由社会必要劳动时间决定，而住宅在中国也仅仅是一个微不足道的商品。

1988年的中国，提租补贴已经摸索了两年，土地出让已经有了先例，商品房也从法律层面上进入了流通领域。各方面条件似乎都已经具备，于是中央开始了第一次全面铺开的尝试。1988年2月，国务院颁发决定，用三至五年时间，在全国城镇把住房制度改革分期分批推开，鼓励职工购买公有旧房⁵。

正当中国房地产改革的英雄们准备抡起膀子大干一场的时候，他们遇到了中国资本主义改革以来最大的一次危机。

1988年物价闯关时期通货飞涨，职工纷纷提储变现，使得居民手中的大量现金与国家财政的恶化形成鲜明对比，国家急于通过出售公房回笼一部分资金，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上去，提租补贴的模式就此夭折。1989年发生89风波，政治环境和人民情绪的变化，试图复活房地产市场的改革全面停滞，房地产一片萧条，大量楼盘烂尾，出现中国第一次烂尾潮。

1980年-1991年是中国房地产的第一个阶段，这个阶段有一个重要的特征：购房者仅仅是出于居住的需求买房，而不是将其作为出租后获取收益的载体。在这种情况下，房价主要由建筑房屋的社会必要劳动时间决定⁶。

此时的房价具有相当的稳定性，房屋还不是投机的载体。这是一个美好的时代，没有高房价和投机，没有中介和二房东，现今一切丑陋的东西在那个年代都还难以见到端倪⁷。但这个阶段毕竟是历史的余声，是上个时代的回响，不管它多么美好，它都注定要在资本的喧嚣中落下帷幕。

1992年是第一个分界点。南巡讲话释放了资本主义的活力，房地产也开始火爆。但这还不是真正的复苏，而只是畸形的需求，由于福利分房制度尚存，住宅市场没有发展空间，大量资金不得不涌入商业楼宇和别墅豪宅，进行击鼓传花式的投机游戏，导致数年后整个房地产市场崩盘。

（二） 第一次过热：1992-1997年

1、大背景

房地产的第一次停滞，是随着大的经济背景的转变而来临的；房地产的第一次大跃进，也必将随着大的经济背景的转变而到来。1991年左右，中国发展资本主义的大方向基本确定。1992年邓小平南巡后，资本主义迅猛发展⁸。

1992年南巡讲话打破僵局后，中国出台大量有利于非公有制经济发展的税收、金融政策，乡镇企业和私营企业迎来飞速发展时期。之前被压制住的投机风潮再次兴起。物资、股票、汽车、地皮都成了投机的载体⁹。

在经济过热的大背景下，房地产尤其过热，房地产投资远远高于经济的增长，1993年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值为12.2。当时整个社会都在迅猛投资，房地产的投资过热仅仅是整个大背景下的一个小舞台。只是由于政策的倾斜、金融机构的支持以及房地产开发特有的杠杆效应，使得它成为了一个最闪亮的舞台¹⁰。

房地产的第一次大跃进，就是在此背景下诞生的。这一次大跃进，是在整个经济转型催生的投资和投机的红利下产生的，是在城镇职工仍然享受福利分房的背景下发展的¹¹。也就是说，这次大跃进注定了只是投资推进的、没有真实需求的大跃进，最终只能演化为投机和泡沫。

2、泡沫的典型：海南

海南的房地产泡沫，是当时中国房地产泡沫的一个缩影。

1988年海南建省，成为全国唯一的省级经济特区，一大堆怀揣发财梦的人涌进海南，盛况空前，当时有一个词形容这种情况——十万人才下海南¹²。

人口涌进导致经营性物业的地租上涨¹³，进而体现为房地产价格上涨。房价一路上扬，很多带着大量资金来海南准备办实业的投资者，一比较利润，相继转而投资房地产。

各路资金涌向房地产开发，超额利润以地价的形式体现出来，土地价格开始上涨，仅1991-1992年，地价就从十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

地价上涨，使得存量房升值，增量房涨价。海南房价均价，1988年为1350元／平方米，1993年上半年房地产价格高点时为7500元／平方米。

房价上涨，带动更多的资本涌进房地产市场。海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990至1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%。高峰时期，这个总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，这些房地产公司却并不都为了盖房子，他们买进，再卖出。

然而，在1998年之前，中国房地产市场的头上始终悬挂着一柄利剑——福利分房，这导致地产资本在住宅领域始终难有作为，不得不转战高档别墅和宾馆市场。90年代初的海南，人均工资不到300，这些高档房产的房价却高达数千甚至上万，普通人群无法企及，既不可能买，也不可能租。房地产的需求出现畸形发展，最终只能成为私人资本家和投机资金之间击鼓传花的游戏。

海南房市是当时中国房市的一个具体而微的代表。住宅领域基础需求薄弱，投资结构偏向高档别墅、宾馆和商业地产，市场参与者多是集团资金，其目的不是最终出租或居住而是倒卖获利，而资金的来源主要是金融系统和地方政府挪用的资金。一句话，当时的房地产市场就是缺少真实需求背景的投机炒作，既没有购买居住的需求，也没有一个与之相应的租房市场成为其定价的标杆。

这也就注定了当时房地产市场的命运，只要切断基础资金来源，房市就会轰然而倒。1993-1994年，国家开始调控，首先切断资金，其后针对房地产，限制自有资金底线，禁止银行和房管局等单位开设房地产公司。

调控迅速见效，全国商品房销售额增长率从1993 年的102.5% 骤降至1994年的17.92%。海南作为房地产热的重灾区，更是损失惨重。占全国0.6％总人口的海南省，积压了全国10%的商品房。海南房地产一蹶不振，直到2009年上半年商品房均价还不到1993年的价格。

3、调整中的萧条

1994年之后，全国经济都进入调整时期，面对前期过热的投资，国家开始限制调整。明确限制开工的写字楼、高档公寓和别墅项目。

1994年，国家出台政策，明确房地产的发展方向¹⁴。要求控制高档房地产开发，房地产投资应向基本住宅倾斜。与其配套的是，国家大力推行公积金、个人房贷等房地产金融等制度。

各地为了响应政策，可谓各显神通。在中央政策的基础上，出台各种优惠措施。上海北京等地推出买房给户口，广州等地强行降低土地出让价格，银行体系更大力度推行按揭制度。

然而，福利分房的利剑仍然悬在头上，使得城市住宅需求依然薄弱。

（三） 泡沫形成期：1998-2008年

1、突围：终止福利分房

堵不住社会主义的路，就迈不开资本主义的步。有了福利房，商品房就不可能有市场，即使强制通过投资方式推动房地产发展，其后果也只能是使得脱离实际需求的投机兴盛。福利分房作为社会主义的残余，如果不连根拔掉，资本主义的房地产就无法兴起。

1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》，1998年下半年开始，要求全国城镇停止住房分配。

至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域，在这个新的起点上，资本大鳄们摩拳擦掌、跃跃欲试。

福利分房终止后，快速城镇化下涌进城市的人口不得不购买商品房或者租房。同期，国家进一步出台政策，要求金融系统全面支持地产开发¹⁵。

经过了长达四年的寒潮，在一个全新的起点上，地产资本的车轮滚滚向前。

1998年开始，商品房销售面积增长率和房地产投资增长率全面上升。与1992年相比，这一次复苏有完全不同的特点。

从结构上看，92-93年的复苏和高涨，集中在高档别墅和商业地产；98-02年的复苏和发展，开始大规模发展商品住宅。从供需来讲，在需求端，92-93年在最终消费端没有实质性需求，特别是从住宅看，当时尚有福利分房；98-02年形成了实质性消费需求，个人住宅领域完全开放，再也无法享受到福利分房的人们，形成了第一波真实的刚需。

2002年，土地招拍挂制度出台，接上了中国地产资本版图上的最后一块拼盘¹⁶。招拍挂制度要求所有经营性土地都要竞价交易，土地正式成为商品，进入房地产市场交易。

1984年，第一批房地产公司成立，于此前后，生息资本与地产结合；1987年，住房划出计划序列；1992年，建立住房公积金制度，使得个人储蓄强制性支持地产资本，同期，银行全面介入房地产业务；1998年，彻底终止福利分房，全面放开个人房贷；2002年，土地招拍挂制度建立。

至此，房地产市场的主要要素，均已齐备。伴随城镇化的快速推进，大量人口涌入城市，房价不断上涨。金融系统、房地产商、土地所有者，将在之后的多年里推杯换盏，共享地产资本的盛宴。

2003年开始，房价开始进入飙升时代。

2、泡沫在形成：2003-2008

1992年前后，城镇化的速度并不快，而规模也不大，1992年的房价高涨，更多的是投机资金大量涌入带来的。而2002年后，城镇化从速度和规模来看，都远超1992年，大量人口涌进导致租房市场形成，并出现第一批购房的刚需，这是2002年后房价第一次大涨的基础。

2003-2004年，房价快速上涨，引得各路资本蠢蠢欲动。除了传统的生息资本外，海外热钱、产业资本、腐败资金纷纷涌进房地产市场，催生房价高涨，泡沫开始形成。

海外资金大致在2002年前后成规模进入中国房地产市场，主要投资一线城市。从总体影响看，2002年—2006年左右，外资对一线城市的高楼价有一定影响，但整体资金比例应该不大¹⁷。

产业资本在这期间也开始进入房地产市场。部分资本自己充当开发商¹⁸；没有开发能力的中小资本直接从产业中游离出来进入房地产的需求市场。在进入需求市场的产业资本，又分为两种情况。第一种是利用产业资本带来的利润进入房地产市场，这种模式的典型代表就是山西买房团和温州炒房团¹⁹。第二种是产业资本完全撤出实体行业，进入房地产需求市场。这里面有一部分是由于利润率太低而自行撤出，有一部分是由于国家整理产能过剩的小企业而被迫撤出²⁰。

除了上述资金外，在房地产的需求市场中，官员的腐败或者由于腐败而得来的资金，也起到了重要的作用。在2012年的反腐风暴中，持续传出腐败官员的房产数量，一个比一个多，被老百姓戏称为房氏家族²¹。而住建部拟推行房产联网，地方政府也是一拖再拖。直到现在，我国官员到底拥有多少房产，始终是一个谜²²。

2003-2008年，是房地产市场成熟后的第一个快速发展期。房地产价格的大幅上涨，以及各种资金花式涌入，这也许让当局想起了不久前海南的地产泡沫。2003年时中央试图调控房价，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%，同时将存贷款基准利率上调0.25%。结果房价不但没降，反而快速上涨。到2005年，中央加大调控力度，2005年成了首个大举“宏观调控”之年。政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；但这么多政策之下，2007年频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想²³。

面对逐步脱离普通人群消费能力的高房价，中央两次调控。然而，这一次，再也不像94年那样，能够轻易的调控下来了。地产资本已经完全形成，它有真实需求作为基础，它和银行的结合更为紧密，它为地方政府提供大量收入，它带动中国经济滚滚向前。

此时的房价，已经远远超过人民群众的承受范围了，坊间出现了一个颇有深意的名词——新三座大山（住房、医疗、教育）。

然而，比起之后十年房价的疯狂，此时的房价还不算什么。

（四） 泡沫逐渐成熟期：2009-2018年

1、第一次刺激和危机的萌芽：2009-2014

2008年，全球经济危机爆发，银行呆坏账有上升趋势，房地产企业感到了阵阵寒意。王石说了一句：楼市拐点到了。随后，万科开始在各个城市带头降价售房，回收现金预备过冬。但是王石低估了政府的决心，也料不到中央的滥发货币的大手笔。

面对万科的降价销售，2008年9月27日，南京市政府打响“救市”的第一枪，出台《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》。11月国务院再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台。各部门出台配套政策，再加上四万亿的经济配套政策、银行宽松的信贷环境，一系列的刺激因素，使得大量资金流向房地产，市场触底复苏，2009年房价大幅上涨，全国平均房价增长率23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度²⁴。

在此过程中，房地产企业在全国到处拿地，包括三四线城市。2009-2013年，开放商在三四线城市修建大量房屋，导致库存不断上升。

从海南房地产崩盘来看，泡沫形成至少有两个条件：（1）需求端。房价过高导致真实需求几乎绝迹，房地产市场中的资金全部是投资或投机资金在击鼓传花。（2）供给端。大量资金涌入，开发了远超过市场需求的商品房，形成大量库存。

2009年后，这两个条件都在逐步形成。

2015年初，经济增速降至7.3%。外贸仍然萎靡，上游制造业产能严重过剩，稳定经济的重担落在了房地产投资和基建投资的肩上。而此时的房地产，泡沫正在积聚，高房价和高库存并存，2014年5月还首次出现70大中城市新建商品住宅价格环比下跌。

怎么办？

房价不能掉，必须涨，只有这样才有源源不断的资本涌进房地产投资市场，稳定中国经济。对房价影响的两大因素，一个是房租，这是由人口决定的，另一个是金融政策，即首付比例或贷款利率。中国人口的抚养比在2011年后就已经逆转，这使得潜在买房需求的劳动力人口比例越来越小。

剩下只有一条路，反复靠金融政策和行政手段刺激房价饮鸩止渴。

2、泡沫加剧：2015-2018

2015年后，中国经济领域两大重要事件之一，就是房地产去库存。国家通过金融政策加行政手段（棚改货币化）全面刺激房地产市场，成功消化掉三四线城市的库存商品房，也带来极其严重的后果。

2014年9月30号，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（930新政），强有力的全国性刺激重回历史舞台。

2015年3月30号，央行、住建部和银监会发布通知，降低商贷二套房首付比例至40%。紧接着，央行累计降息3次，全面降准2次，释放大量货币。

2015年9月30号，央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（新930），降低首付比例。次年10月央行再度降息降准各一次。低首付叠加低利率，信贷处于空前宽松状态。2016年以来，一线城市和热点二线城市（如南京、合肥、苏州等）房价暴涨、地王频出，房地产市场局部出现“泡沫”倾向。

2016年后，棚改货币化接棒。棚户区改造不直接给安置房，而是折算成货币，搬迁户进入房地产市场买房，刺激房产交易重新活跃。配合上政府的金融政策，三四线城市房价开始上涨。几个月前还能全款买房，转眼房价就上去了，后续的搬迁户不得不贷款买房，这使得更多的资金进入房地产需求端。先是，央行2014年创设PSL并通过国开行、农发行发放棚改贷款，为棚改提供了丰富的资金来源。棚改货币化安置直接拉升商品住房销售。根据住建部官方口径，2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平；按照2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平，两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%²⁵。

2017年以来，三四五六线城市房价频频过万。

房价疯了，中央坐不住了：限购、限售、限资金、结束棚改，一系列调控措施力度空前。地方政府一面配合中央，一面自己打小算盘，各种人才引进、快速落户政策，其根本目的就是要支持已经虚高到天上去的房价。

此时的市场，已经失控了。严格的限价政策带来新房二手房价格倒挂，买到新房转手一卖就能赚上百万。多少人在这个改革开放40周年的重要日子里面，为买一房而丑态百出。

这一轮刺激房价，缓解了供给端库存过高的风险，但加剧了需求端房价过高带来的风险。房价快速上涨，导致三四五六线城市房价都在疯涨，完全脱离老百姓承受能力。伴随高房价，居民部门负债也严重加剧，从2013年的34%，增长到2017年的49%，挤压了居民的日常消费，加速危机的到来。

第二节 当前房地产市场的几个特点

2008年是经济危机大背景下的第一次房地产危机，政府通过金融和财政配套刺激救市。其结果是房价大涨，销售快速回暖，居民贷款买房，负债快速上升。同时，地方政府依靠涨价的土地，以此作为抵押大量借贷，搞基建投资拉动经济。

2009年全年，全国平均房价增长率23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。2010年4月，中央开始号称“史上最严厉的调控”（这个称号在今后会不断出现）。要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。提高首付比例和贷款利率，甚至在部分城市开始限购。

调控之后，销售增长率迅速下滑。到2011年底，为应对经济下行，开始宽松货币政策，到2012年中，央行先后两次降准、两次降息，销售到2013年再次回复，一线城市房价大涨。这是本轮调控中的小插曲，反映国家既想刺激经济，又不希望房地产过热的矛盾心情。

图1. 42：2008-2011年全国房地产销售面积同比增长率

图1. 43：2011-2014年全国房地产销售面积同比增长率

2014年经济疲软，地产资本出现第二次危机，中央推出最强刺激政策。通过超预期的金融和财政配套刺激房市，同时配合棚改货币化的行政手段。其结果是房价再次大涨，居民负债升至历史高点。其后中央再次调控：限购、限售、限资金、结束棚改，各种手段齐出²⁶。销售再次回落。从史上最严调控，到史上最强超预期刺激，再到史上力度空前的调控，仅仅经过数年时间。

图1. 44：2015-2018年全国房地产销售面积同比增长率

刺激-暴涨-调控-再刺激，中国房地产陷入了恶性循环。每次刺激之后，在极其宽松的金融条件下，购房意愿加剧，销售增加，房价上涨。为了防止暴涨，政府退出刺激政策，开始调控。但上涨的房价不会马上回来，而刚需人群进一步缩减，销售迅速回落。2009年之后，中国经济最重要的发动机是投资。制造业产能过剩，投资意愿下滑。基建和房地产投资成为保经济的关键，房地产销售回落，势必影响经济大局。因此，一旦承受下行压力，政府必然再次刺激经济，陷入恶性循环。

这两次刺激房市，都是通过宽松信贷政策等金融方式吸引老百姓买房，将房地产的整体风险转化为老百姓的负债。

两次救市之后，中国地产资本所处的环境发生了巨大的变化，形成了目前地产资本的几个重要特点。

(一） 外部条件恶化

从中国地产资本四十年发展史可以看出，地产资本得以发展有两个重要条件：（1）福利分房终止后，快速城镇化带来的刚需群体。（2）生息资本从供需两端支持地产资本。

这两个条件，都在恶化。其中，第一个条件发生实质性逆转。下面我们将重点论述第一个条件的变化。

1、人口结构变化导致刚需实质性逆转

刚需群体由于人口结构变化，发生实质性逆转。人口的抚养比——即非劳动人口（老人和小孩）/劳动力人口的比例——从2011年底开始逆转，潜在买房需求的劳动力人口比例越来越小。

图1. 45：总抚养比变化曲线

2、高房价向全国扩散导致刚需群体进一步缩减

现在的房价，不是一线城市高，也不是一二线城市高，而是全国房价都很高。

2008年前，房地产商在三线城市拿地不到二线城市的70%。2009年以来，房地产开发商在三线城市大量拿地，2011年拿地数量超过一二线城市总和。在两次刺激之后，特别是棚改货币化之后，三线城市房价大幅上涨。

表1. 1：房价收入比

深圳	39	杭州	15	苏州	12	南通	10
三亚	28	石家庄	15	温州	11	昆明	9
上海	28	南京	14	广州	11	济南	9
北京	26	天津	13	徐州	10	成都	9
厦门	25	郑州	12	廊坊	10	青岛	9
福州	19	合肥	12	重庆	10	武汉	8
珠海	18	宁波	12	南昌	10	无锡	8
海口	15	太原	12	西安	10	常州	8

上表是2017年底，32个主要城市房价收入比，没有一个低于6²⁷。而且该表的房价数据是新建房屋售价，由于很多城市限价，导致新房售价低于真实房价²⁸。故此，真实的房价收入比更高。这导致有能力购房的人越来越少。

2017年底，51个城市房价过万，2018年6月，60个城市房价过万。而就在三年前，房价能不能过万，还是二线城市的重要标志。

在房价高涨的同时，居民部门的负债也在不断高涨。

3、居民部门负债不断上涨导致信贷空间下滑

图1. 46：居民部门债务占GDP比重变化

央行统计显示，个人住房贷款余额从2004年12月的1.6万亿，暴涨到2018年6月的23.8万亿。整个居民部门贷款占GDP的比例，在2006年仅有18%，2011年增长至28%，2013年为34%，而到2017年就暴涨至49%。

2018年上半年，央行货币政策委员会委员樊纲提出了一个“六个钱包买房”论。“六个钱包买房”意思就是丈夫的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷加上妻子的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷，六个长辈家庭共同支持小辈付首付。

此论一出，网上一片哗然。很多人感受到一种由衷的恶心，政策制定者已经不把老百姓当人看了，而只是当作一个要不断榨干的海绵。

人口结构逆转，致使买房需求不断下降；而有需求的人中，有能力买房的（包括掏空六个钱包有能力买房的人）越来越少了，进一步加杠杆买房更加困难；这一切，导致地产资本赖以生存的空间不断变小。

只有真实需求有基本保障，整个地产资本才能良性发展。一旦真实需求枯竭，地产领域中要么是投机资本击鼓传花的空转（如海南房地产崩溃前夕），要么交易大幅下降逐步引起库存升高和市场萧条（如2014年左右的三四线城市），这两种情况最后都会导致泡沫破灭。

面对刚需群体不断缩小的局面，地产资本可能学习香港，推行超小户型，以扩大刚需群体，这将导致底层人民居住条件进一步恶化，激化社会矛盾。推行超小户型，可能延缓地产资本本身的危机，但仍然无法避免整个经济危机爆发后地产泡沫的破灭。

（二） 潜在波及面越来越广

四十年的发展，地产资本与地方政府、生息资本、产业资本形成了千丝万缕的联系，一旦地产资本爆发危机，将迅速波及银行、产业资本和地方政府。

1、地产资本与政府

地方政府说得好，“吃饭靠第一财政、发展靠第二财政”。其实不是发展，是发财。地方政府靠第二财政大发横财。马克思说，资本从来到世间，每个毛孔都滴着血。地方政府的土地财政也沾满了鲜血。“征地→卖地→收税收费→抵押贷款→再征地”是土地财政的典型运作流程，在这个过程中，每年因为土地拆迁而闹出的命案，频频见报。

地方政府通过土地储备中心大规模囤积土地，并以此为抵押向金融机构贷款用于各种工程建设。地方债务问题中，土地升值而带来的土地金融就是其中重要的环节。没有房地产发展带来的地价高涨，就不会有上述的这一切，不会有政府的高额土地出让收入，也不会有政府的土地金融以及随之而来的大规模基建。

直到今天，地方政府对土地财政的依赖程度很高。

首先是债务额度。地方债显性债务大致17万亿，隐性债务至少超过26万亿。合计占GDP的50%。而这些债务，相当一部分是用土地抵押或要靠卖地偿还的。

其次是土地财政依赖度。土地财政依赖度大致可以理解为卖地赚的钱和收税赚的钱之间的比例。这个比例，在2017年超过100%的城市有六个（南京、杭州、佛山、济南、珠海、武汉），超过50%的城市，有22个（一线城市有北京，剩下的大部分是二线城市和出名三线城市）。这里面还不考虑因房地产的发展而形成的税收，即房地产的营业税等各项税收。从房价构成来看，这些税收合计大致相当于土地出让金80%。这样计算，地方财政对房地产的依赖度非常高。

一旦房地产崩盘，地价必然暴跌。地方债务和财政收入，都将受到巨大影响。

2、地产资本与生息资本

银行作为生息资本的典型代表，只有通过和产业资本结合才能分享剩余价值。哪个行业赚钱，银行就借钱给哪个行业，这是生息资本的天性。

2010-2017年间，在房价不断上涨时期，生息资本追着房地产商放贷。即使政府面对高房价，希望收缩信贷，银行也想尽办法变着花样把钱借给房地产企业。2010年之后，信托公司的规模之所以大规模兴起，很大原因就是因为银行需要借助信托的通道，把贷款伪装成理财产品出借给房地产公司。

在此过程中，房地产企业形成了大量负债。Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元²⁹。

房地产在其整个发展中，得到了以银行为代表的生息资本的大力支持。银行的生息资本，从需求和供给两方面支撑着房地产企业的发展。从需求端，银行扩大个人住房按揭贷款，个人住房贷款余额从2004年12月的1.6万亿，增长到2018年6月的23.8万亿。从供给端，房地产开发贷款的余额从2004年12月的0.78万亿左右，扩大到2018年6月的9.6万亿³⁰。二者合计，超过人民币贷款余额总量的20%，也就是说，全社会20%的人民币贷款，拿去支持房地产了。事实上，这个比例可能更高。国务院发展研究中心夏斌认为，“从银行授信的品种分析，涉及房屋贷款的有房地产开发贷款和按揭贷款。据官方统计，2016年底，这两项贷款余额共计26.7万亿元，占全部银行贷款余额的25%。2016年新增贷款5.7万亿元，占全部新增数量约45%，从字面上看存量的确不高。但银行的压力测试的结果，其反映银行能经受住房价下降40%的结论并不可靠。理由很简单，以上所说的涉房两项贷款合计占25%，是按银行的授信品种统计的，而实际操作中银行大量的贷款是以担保保证方式发放的。其中，用房产、厂房、土地做抵押贷款，要占整个贷款的30%～40%；用担保、互保形式做的贷款占30%～40%；质押贷款仅占约10%。其中，这些通过担保及保证方式发放的贷款，其资金来源又通过同业市场，大资管业务、P2P、互联网金融等一道道复杂的环节进入了房地产投资。而真正的信用贷款，只占20%～30%。从这个角度说，现在的银行能接受的抵押、质押和担保品主要是土地、商铺、厂房、楼房等，机器设备等基本派不上用场。因此，真正和房价、地价相关的贷款占比约有70%左右，甚至更高。在房产属于资产的情况下，如果房产价格下跌20%或者30%，意味着巨量的银行贷款将面临贬值的窘境，大量不良贷款将随之产生。”³¹

房价继续上涨，会使得有刚需的基础消费人群进一步降低，最终导致基础需求无法支撑高涨的房地产投机。房企以及很多其他企业的负债很多都是土地和房屋做抵押的，一旦房价下跌，房地产企业以及其他一些企业就会资金链吃紧，还债困难，经济势必将出现巨大震动。

3、地产资本与产业资本

现在的情况，房价已经远远脱离老百姓的购买能力，要维持房价，只有不断进行金融刺激，也就是说，本质上要大规模发行货币才能继续维持房价。

大规模货币发行刺激房地产，往往与刺激经济的政策结合，通常会带来投资增加，继而带动重化工业产能增长。但这种增长在投资周期结束后就体现为严重的产能过剩。2009年后，轻工业出现较严重产能过剩，逐步波及到重工业。其后，靠投资拉动，延缓了重工业产能过剩。但到2012年，重工业开始出现较为明显的产能过剩。到2015年底，重化工行业出现严重过剩。这些过剩产能，与基建和房地产刺激性投资有较大相关性，很多都是建筑及房地产生态圈的产业。下表所列七个行业均与基建和房地产相关³²。

表1. 2：2015年七个行业产能利用率

年份	产品	产能利用率
2015	粗钢	67%
2015	水泥	74%
2015	煤炭	65%
2015	平板玻璃	67%
2015	汽车	78%
2015	电解铝	76%
2015	原油加工	66%

2015年的产能过剩通过供给侧改革，将损失转嫁到下游民企身上。其结果就是上游国企缓了口气，下游民企要死不活。

从长期来看，不断刺激经济带动投资形成通胀的风险，将是常态。

（三） 滞涨风险加剧

图1. 47：房地产市场各主体关系图

开发商从银行贷款向政府买地，并将土地抵押给银行，此为房地产开发贷。然后将房屋预售给购房者，购房者购房款大部分是按揭贷款。开发商找建筑商建房，建筑商从水泥钢铁等工业领域购买原材料，拉动实体经济。政府出售土地后，所获资金用于征地。这大致就是房地产的资金循环。房价上涨还会导致地价上涨，政府会将土地抵押给银行贷款搞基建（通过城投公司），拉动实体经济，所负债务是地方债最初的来源和主体。

不论是买房、买地、房地产建设或者基建，大部分的资金都来自银行信贷。近十年来，我国通过银行信贷发行了大量的货币，但物价并没有显著上涨，因为大量资金被房地产领域吸收了。通货膨胀是什么？用资产阶级的话来说，就是“更多的钱去追逐原有的商品”。我国印出来的钱，没有去追逐一般的商品，而是有相当部分去追逐房地产领域中的房屋和土地这一特殊商品。这导致CPI涨幅并不大，但房价却暴涨，使得大部分人望房兴叹。到2013年左右，房地产实际产量开始饱和，并出现过剩，房地产投资增速明显下滑。但房地产价格还是在持续上涨，这一方面导致泡沫越来越大，另一方面又持续吸引资金从实体经济流入房地产领域，继续催生泡沫。2015年涨价去库存，使得房地产价格泡沫从一二线城市，全面扩散到三四五六线城市。

银行借出去的钱，不论是给开发商、购房者或者地方政府的，相当部分是以房屋和土地作为抵押品，一旦房地产泡沫破裂，银行将出现大量呆坏账，金融系统可能爆发系统性风险。大量货币将从房地产领域流出，导致中国出现巨大的通胀。通胀再加上产能过剩导致的经济停滞，中国经济将出现典型的滞胀危机。

第三节 小结

地产资本是中国政府一手扶植，伴随着整个资本主义改革和住房改革而发展起来的。在成长过程中，它和生息资本、土地垄断者（政府）形成了紧密的联系。个人住房商品化、生息资本对房地产的支持和土地财政，是中国地产资本版图上最重要的三块拼盘。而这一切，都是随着社会主义制度的终结和资本主义的改革而到来的。

改革开放四十年以来，地产资本从步履蹒跚到具备完整的房地产市场要素，花了22年；从定调为国民经济的支柱产业（1998年）到成为人民头上的新三座大山，不到10年；从新的三座大山，到成为给中国经济续命的药丸，也就几年时间。

风险在聚集，危机的要素已经齐备了。

一旦泡沫破灭，房地产将面临崩盘，银行将会形成大量呆坏账，地方政府土地财政会受到严重打击，与地价相关的地方债务会出现大面积违约，从而进一步打击银行等金融机构。同时，房地产带动的行业将受到影响，银行为了自保将收缩银根，中国经济会受到全面影响。

然而，在新的危机来临之前，新生的无产阶级站起来了。

“正是现代大工业把被束缚在土地上的劳动者变成了一个完全没有财产、摆脱一切历来的枷锁而被置于法律保护之外的无产者，正是这个经济革命造成的条件才可能推翻剥削劳动阶级的最后一种形式，即资本主义生产。可是现在来了这位痛哭流涕的蒲鲁东主义者，他哀叹工人被逐出自己的家园是一个大退步，而这正是工人获得精神解放的最首要的条件”³³。

90年代以来，大量的新工人涌入城市。2003-2013年间，每年有760万的工人进城。他们建造了整个城市，但是城市却没有他们的房屋。他们只能居住在狭小、肮脏、满是跳蚤和臭虫的工厂宿舍、工棚或者出租屋中。大工业把他们组织在一起，磨练他们的意志和精神。2009年以来，在危机和高涨的交替，在失败或成功的斗争中，新一代的工人阶级形成了。

现如今，地产资本经过四十年的成长，已经发展成了一个庞然大物。它无孔不入，仿佛侵蚀着社会的每一个细胞。然而，庞大的地产资本仅仅是整个资本主义制度在房地产领域的体现而已。在这里，我们要明确指出：压迫无产阶级的（脑力无产者和体力无产者）是整个资本主义制度。“工人受剥削的关键是：劳动力出卖给资本家，而资本家通过这种交易来使用劳动力，让工人生产出比购买劳动力所支付的价值多得多的价值。资本家与工人间的这种交易创造出随后以地租、商业利润、资本利息、捐税等等形式在各类亚种资本家及其仆人之间进行分配的全部剩余价值。” ³⁴ 如果不打破资本主义制度本身，工人受到的压迫就不可能得到解决。

廉租房、公租房、共有产权房，一切在资本主义制度下进行的改良都无法解决住房问题。就算国家提供廉租房，甚至是免费提供住宿，只要资本主义的制度不打破，还是不能减少工人受到的压迫。假如国家提供免费住房，那又如何呢？在资本主义制度下，导致的结果不过是工人劳动力费用降低，进而工资降低。“在这种场合，这个地区的工人阶级便免费享用住房；住房费就不再算入工人的劳动力价值之内。但是，劳动力生产费用的任何降低，即工人生活必需品价格的任何长期降低，‘根据国民经济学说的铁的规律’，也就等于劳动力价值的降低，所以归根到底会引起工资的相应降低。因此，工资下降的平均数量就会相当于节省下来的房租的平均数量，也就是说，工人住自己的房屋还是付了租金，不过不是像以前那样以货币形式付给房东，而是以无酬劳动形式付给他为之做工的厂主。” ³⁵

无产阶级绝不幻想在保留资本主义制度的前提下，解决所谓的房地产问题。无产阶级所需要的是消灭整个资本主义制度，以及消灭和这个制度伴生的一切资本。

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脚注